Évolution du marché immobilier

Les risques sur le marché immobilier, qui se sont constitués en raison de l’évolution de ces dernières années, ont été renforcés par les conséquences de la crise du coronavirus. Dans le domaine des financements des immeubles résidentiels de rendement, en particulier, le marché des consommateurs et celui des investisseurs ont continué de s’éloigner.

En raison de la faiblesse persistante des taux d’intérêt, les investisseurs ont davantage cherché des placements offrant de meilleurs rendements. Pour cette raison, ils ont investi de plus en plus dans les immeubles de rendement résidentiels malgré l’augmentation des vacances et la baisse des loyers. À fin 2020, il était possible de constater que les répercussions du contexte de taux bas sur le marché immobilier avaient été plus fortes que celles du fléchissement conjoncturel. De ce fait, le ralentissement attendu du marché immobilier au début de la crise du coronavirus ne s’était pas encore matérialisé. Le nombre de logements vacants a enregistré une hausse modérée jusqu’au milieu de 2020 pour atteindre aujourd’hui, en Suisse, 78 800 unités vacantes. Le taux de vacance élevé a exercé une pression sur les prix des immeubles résidentiels de rendement. Cette situation a parallèlement accru le risque que les évaluations des immeubles baissent significativement en cas de hausse des taux d’intérêt et que les prescriptions de nantissement des financements par des fonds de tiers ne soient plus respectées. Cela se répercuterait négativement sur la dotation en fonds propres des prêteurs. Dans le segment des surfaces commerciales et de bureau, le fléchissement de la demande a exercé une pression sur les prix. La désactivation du volant anticyclique de fonds propres par le Conseil fédéral en mars 2020 ne doit pas être interprétée dans ce contexte comme la fin de l’alerte, mais comme une mesure de recapitalisation anticyclique à court terme pour amortir les incertitudes de la future évolution économique.


Compte tenu des risques accrus que recèlent les immeubles de rendement, la FINMA s’engage depuis plusieurs années en faveur d’un durcissement des critères d’octroi de crédits dans ce segment. En 2019, elle a reconnu les directives adaptées en conséquence de l’Association suisse des banquiers comme nouveau standard prudentiel minimum. Les durcissements sont entrés en vigueur le 1er janvier 2020; pour le financement des immeubles de rendement, ils exigent une part plus élevée de fonds propres de la part du preneur de crédit ainsi qu’un délai d’amortissement plus court. Au cours de l’année sous revue, la FINMA a continué d’observer de près le respect des directives renforcées et les conséquences sur l’octroi des hypothèques. Ce faisant, elle s’est concentrée en particulier sur le sous-segment des financements buy-to-let, auquel n’a pas été étendue l’autorégulation renforcée. La FINMA a par ailleurs mis en œuvre ses instruments de surveillance courante comme les contrôles sur place et les tests de résistance, afin d’identifier chez certains assujettis les risques élevés en lien avec le marché immobilier et le marché hypothécaire et de les réduire par des mesures appropriées.


(Extraits du rapport annuel 2020)

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