Evoluzione del mercato immobiliare

I rischi che si erano profilati sul mercato immobiliare a causa degli sviluppi intervenuti negli ultimi anni sono stati acuiti dagli effetti della pandemia di coronavirus. In particolare nell’ambito dei finanziamenti degli immobili residenziali a reddito si è ampliata la dicotomia tra il mercato dei fruitori e quello degli investitori.

A causa del perdurare dei bassi tassi d’interesse, gli investitori hanno cercato in misura crescente investimenti con rendimenti più elevati e, nonostante il crescente tasso di sfitto e il calo dei canoni di locazione, hanno maggiormente investito nel mattone. Alla fine del 2020 si è constatato che l’effetto dei bassi tassi d’interesse sul mercato immobiliare ha pesato più del rallentamento congiunturale. Il raffreddamento in tale segmento atteso con il diffondersi della crisi generata dal coronavirus non si è dunque ancora verificato. Fino alla metà del 2020 il tasso di sfitto ha registrato un aumento moderato e le abitazioni vuote si sono attestate a 78 800. L’elevato tasso di sfitto ha esercitato una pressione sui prezzi degli immobili abitativi a reddito. Al tempo stesso è aumentato anche il rischio che, in caso di aumento dei tassi d’interesse, le valutazioni degli immobili diminuiscano significativamente e i requisiti relativi al valore di anticipo per i finanziamenti con capitale di terzi non vengano più adempiuti. A sua volta, ciò produrrebbe effetti negativi sulla dotazione di capitale dei finanziatori. Nel segmento degli spazi commerciali e degli uffici, la flessione della domanda ha incrementato la pressione sui prezzi. La soppressione del cuscinetto anticiclico di capitale, decisa dal Consiglio federale nel marzo 2020, non deve pertanto essere interpretata come un allentamento dei freni, bensì come un provvedimento anticiclico provvisorio volto ad arginare l’impatto dell’incertezza economica.


In ragione dell’acuirsi dei rischi per gli immobili a reddito, la FINMA s’impegna da diversi anni per inasprire i criteri di concessione dei finanziamenti in tale segmento. In quest’ottica, nel 2019 ha riconosciuto come nuovo standard prudenziale minimo le modificate direttive dell’Associazione svizzera dei banchieri. Le disposizioni più stringenti sono entrate in vigore il 1º gennaio 2020 e per i finanziamenti degli immobili a reddito prevedono una quota più elevata di fondi propri detenuti dal mutuatario e una riduzione del termine per l’ammortamento. Nel 2020 la FINMA ha monitorato attentamente l’osservanza dell’inasprito quadro normativo e le ripercussioni sulla concessione di mutui ipotecari. Al riguardo ha rivolto un’attenzione particolare al segmento dei finanziamenti buy to let, al quale non sono state esplicitamente estese le predette norme più stringenti di autodisciplina. Inoltre, la FINMA si è avvalsa dei suoi usuali strumenti di vigilanza, tra cui i controlli in loco e gli stress test, per identificare presso singoli assoggettati i rischi elevati correlati al mercato immobiliare e ipotecario e contenerli mediante opportune misure.


(Dal Rapporto annuale 2020)

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