L'Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers (FINMA) donne son accord aux nouvelles exigences minimales en matière de financement hypothécaires qu'a définies l'Association suisse des banquiers (ASB). Celles-ci valent dorénavant comme standard minimal au sens du droit de la surveillance. La nouvelle autorégulation, qui entre en vigueur le 1er juillet 2012, prescrit pour la première fois un niveau minimal des fonds propres à détenir par les preneurs de crédit, ainsi qu'une obligation d'amortissement. Cette reconnaissance s'inscrit dans les mesures que présente aujourd'hui le Conseil fédéral en vue de la mise en œuvre des dispositions de Bâle III, celles dites too big to fail et pour diminuer les risques sur le marché hypothécaire. La FINMA salue expressément cet ensemble de mesures.
Depuis longtemps, la FINMA souligne les risques susceptibles de s'accumuler en raison de la forte croissance hypothécaire dans le domaine des immeubles d’habitation. Rien ne laisse présager un ralentissement de la vive demande de financements hypothécaires, laquelle découle notamment du niveau exceptionnellement bas des taux d'intérêt. Dans le cadre de son activité de surveillance et à l'occasion de contrôles directs, la FINMA a de surcroît constaté que – s'agissant de la capacité financière du preneur de crédit ainsi que de la valeur de nantissement des immeubles – de nombreuses banques font un usage maximum de leurs propres critères d'octroi de crédits et les assouplissent de plus en plus en les assortissant d'exceptions. Un nouveau segment de preneurs de crédit qui n'auraient pas été en mesure d'acquérir un immeuble d'habitation dans d'autres conditions sur le marché a ainsi vu le jour. Ces emprunteurs risquent de ne plus pouvoir supporter la charge que représentent leurs crédits, en particulier si les taux d’intérêt devaient évoluer à la hausse. Il en résulterait au bout du compte des défaillances de paiement et une baisse sensible des prix de l'immobilier. L'éclatement d'une bulle immobilière peut avoir des conséquences extrêmement graves pour la stabilité financière d'un pays.
Directives concernant les fonds propres minimaux et l'amortissement
D'une part, les directives de l'ASB spécifient des exigences essentielles en ce qui concerne les fonds propres minimaux que doivent détenir les preneurs de crédit. D'autre part, elles donnent des prescriptions claires à propos de l'amortissement, qu'il faut prendre en considération pour l'analyse de la capacité financière. Comme il s'agit ici d'une autorégulation des banques, la FINMA escompte que ces dernières l'accepteront largement puis la mettront en pratique avec soin et rapidité.
Fonds propres minimaux: À l'avenir, les preneurs de crédit devront apporter au moins 10 % de la valeur de nantissement de l'immeuble sous la forme de fonds propres qui ne proviennent pas de la mise en gage ou d'un retrait anticipé des avoirs de prévoyance au titre du deuxième pilier. Si un preneur de crédit tire ses fonds propres uniquement d'avoirs de caisse de pension pour financer le crédit destiné à l'acquisition d'un immeuble, il ne satisfera pas au standard minimal. Exigeant une base financière plus solide de la part des preneurs de crédit, la nouvelle directive diminue en revanche pour ceux-ci le risque de mettre en danger leur capital de prévoyance et donc leur propre rente.
Amortissement: Dorénavant, la dette hypothécaire devra dans tous les cas être amortie pour ne plus représenter que deux tiers de la valeur de nantissement sur une durée maximale de 20 ans. Renoncer à l'amortissement en tablant sur une hausse des prix de l'immobilier ne satisferait pas non plus aux standards minimaux. Les prescriptions sur l'amortissement auront pour effet une réduction continue et forcée de la charge du crédit, ce qui aura une incidence positive sur la capacité financière à long terme.
La modification de l'ordonnance sur les fonds propres renvoie aux nouveaux standards minimaux
Si les nouveaux standards minimaux régissant les prêts hypothécaires conclus après le 1er juillet ne sont pas respectés, les banques seront tenues de fournir – en couverture de telles hypothèques – des fonds propres correspondant à un multiple du montant de ces prêts. Le principe en a été ancré dans la révision de l'ordonnance sur les fonds propres du Conseil fédéral. Par ailleurs, l'ordonnance sur les fonds propres prévoit un instrument supplémentaire pour diminuer les risques hypothécaires. Si le prêt hypothécaire accordé par une banque représente plus de 80 % du taux de nantissement, cette dernière doit alors consentir une couverture supérieure par des fonds propres. La mesure entrera en vigueur le 1er janvier 2013. De surcroît, le Conseil fédéral dispose, à compter du 1er juillet 2012, d'un instrument consistant en un nouveau volant de fonds propres applicable à toutes les banques, et qu'il peut activer de manière ciblée pour certains secteurs d'activité comme les opérations hypothécaires.
Même si l'obligation d'amortissement a une incidence directe sur le calcul de la capacité financière, il n'existe toujours pas de standards minimaux obligatoires dans ce secteur central qu'est le financement de la propriété du logement. Dans tous les cas, une appréciation réaliste de la situation financière à moyen terme est aussi dans l'intérêt des preneurs de crédit, pour qu'ils restent en mesure de financer l'immeuble lorsque les taux évoluent à la hausse ou que les revenus des emprunteurs diminuent.
Mesures considérées comme une étape positive par la FINMA
Le train de mesures que présente aujourd'hui le Conseil fédéral pour le domaine hypothécaire, ainsi que les directives obligatoires édictées par l'ASB dans ce contexte, sont les premières dispositions pour contrer l'accroissement des risques sur le marché hypothécaire. La FINMA salue ces mesures et leur rapide entrée en vigueur. A moyen terme, celles-ci vont amener une meilleure qualité des portefeuilles de crédits hypothécaires des banques ou alors des exigences accrues en matière de fonds propres qui seront en rapport avec la propension au risque. En revanche, les directives n'ont aucune répercussion immédiate sur les contrats de crédits actuels et les risques qui en découlent.
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