Die Eidgenössische Finanzmarktaufsicht FINMA genehmigt die neuen Mindestanforderungen bei Hypothekarfinanzierungen der Schweizerischen Bankiervereinigung (SBVg) als aufsichtsrechtlichen Mindeststandard. In der neuen Selbstregulierung, die ab 1. Juli 2012 in Kraft tritt, sind erstmals Vorgaben für die Mindesteigenmittel von Kreditnehmern sowie eine Pflicht zur Amortisation festgeschrieben. Die Anerkennung erfolgt im Rahmen der vom Bundesrat heute präsentierten Massnahmen zur Umsetzung von Basel III und der Too-big-to-fail-Vorlage sowie zur Senkung der Risiken im Hypothekarmarkt, welche die FINMA ausdrücklich begrüsst.
Seit langem weist die FINMA auf die Risiken hin, die durch das starke Hypothekarwachstum im Bereich der Wohnliegenschaften zunehmend aufgebaut werden könnten. Nicht zuletzt aufgrund des ausserordentlich tiefen Zinsniveaus zeichnet sich keine Abschwächung der grossen Nachfrage nach Hypothekarfinanzierungen ab. Die FINMA stellte zudem in ihrer Aufsichtstätigkeit und in Direktprüfungen fest, dass viele Banken die eigenen Kreditvergabekriterien hinsichtlich der Tragbarkeit für den Kreditnehmer wie auch der Belehnungshöhe der Objekte ausreizen und zunehmend mit Ausnahmen aufweichen. Es entsteht ein neues Segment von Kreditnehmern, für die der Erwerb einer Wohnliegenschaft unter anderen Marktbedingungen nicht möglich wäre. Insbesondere wenn die Zinsen steigen, besteht die Gefahr, dass solche Kreditnehmer ihre Kredite nicht mehr tragen können. Dies könnte letztlich zu Kreditausfällen und sinkenden Immobilienpreisen führen. Das Platzen einer Immobilienblase kann äusserst gefährliche Auswirkungen für die Finanzstabilität eines Landes haben.
Richtlinien zu Mindest-Eigenmitteln und Amortisation
Die SBVg-Richtlinien legen zum einen grundlegende Anforderungen an die notwendigen Mindest-eigenmittel von Kreditnehmern fest. Zum anderen beinhalten sie klare Vorgaben zur Amortisation, die es im Rahmen der Tragbarkeitsanalysen zu berücksichtigen gilt. Da es sich um eine Selbstregulierung der Banken handelt, geht die FINMA von einer hohen Akzeptanz sowie einer raschen und gewissenhaften Umsetzung durch die Banken aus.
Mindesteigenmittel: Die Kreditnehmer müssen künftig mindestens zehn Prozent des Belehnungswertes der Liegenschaft aus Eigenmitteln beibringen, die nicht aus Verpfändung oder Vorbezug von Guthaben der zweiten Säule stammen. Ein kreditfinanzierter Kauf einer Liegenschaft, in dem ein Kreditnehmer die Eigenmittel ausschliesslich durch Pensionskassengelder beibringt, erfüllt demnach die Mindeststandards nicht. Die neue Richtlinie verlangt von den Kreditnehmern eine solidere finanzielle Basis. Im Gegenzug verringert sich für sie das Risiko, das Vorsorgekapital und damit die eigene Rente zu gefährden.
Amortisation: Die Hypothekarschuld muss neu in jedem Fall innerhalb von maximal 20 Jahren auf zwei Drittel des Belehnungswertes amortisiert werden. Ein Amortisationsverzicht in Erwartung steigender Liegenschaftspreise würde so die Mindeststandards nicht erfüllen. Mit den Amortisationsvorschriften wird die Kreditbelastung zwingend und stetig reduziert, was sich positiv auf die langfristige Tragbarkeit auswirkt.
Revidierte Eigenmittelverordnung verweist auf die neuen Mindeststandards
Werden diese neuen Mindeststandards bei Hypothekarkrediten verletzt, die nach dem 1. Juli neu abgeschlossen wurden, so müssen die Banken künftig ein Mehrfaches an Eigenmitteln zur Unterlegung solcher Hypotheken bereitstellen. Dies wurde in der revidierten bundesrätlichen Eigenmittelverordnung so verankert. In der Eigenmittelverordnung ist zusätzlich ein weiteres Instrument zur Senkung der Hypothekarrisiken festgeschrieben. Finanzieren Banken bei Hypothekarkrediten über 80 Prozent des Belehnungswertes, ist eine höhere Eigenmittelunterlegung die Folge. Diese Massnahme tritt per 1. Januar 2013 in Kraft. Als weitere Massnahme steht dem Bundesrat ab dem 1. Juli 2012 ein neuer Kapitalpuffer für alle Banken zur Verfügung, der für gewisse Sektoren, zum Beispiel für den Hypothekarbereich, gezielt temporär aktiviert werden kann.
Auch wenn sich die Amortisationspflicht direkt auf die Tragbarkeitsberechnungen auswirkt, bestehen in diesem zentralen Bereich der Finanzierung von Wohneigentum weiterhin keine verbindlichen Mindeststandards. Eine realistische Einschätzung der mittelfristigen finanziellen Situation ist aber in jedem Fall auch im Interesse der Kreditnehmer, damit die Liegenschaft für sie auch in Zeiten höherer Zinsen oder tieferer Einkommen weiterhin finanzierbar bleibt.
FINMA sieht die Massnahmen als positive Schritte
Mit dem vom Bundesrat heute präsentierten Massnahmenpaket für den Hypothekarbereich und der in diesem Rahmen erlassenen verbindlichen SBVg-Richtlinien sind Schritte eingeleitet, um den steigenden Risiken im Hypothekarmarkt entgegenzuwirken. Die FINMA begrüsst diese Massnahmen und deren rasche Inkraftsetzung. Die Massnahmen werden mittelfristig zu einer Qualitätsverbesserung der Hypothekarkreditportfolios der Banken oder aber zu risikoorientiert erhöhten Eigenmittelanforderungen führen. Keine unmittelbaren Auswirkungen haben die Richtlinien hingegen auf bestehende Kreditverträge und die dadurch entstandenen Risiken.
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