L'Autorità federale di vigilanza sui mercati finanziari FINMA approva i nuovi requisiti minimi per i finanziamenti ipotecari dell'Associazione svizzera dei banchieri (ASB) come standard minimo in materia di diritto di sorveglianza. Le nuove direttive di autodisciplina, che entrano in vigore il 1° luglio 2012, prevedono per la prima volta requisiti minimi relativi ai fondi propri dei mutuanti e l’obbligo di ammortamento. Il riconoscimento di tali direttive avviene nel quadro delle misure presentate in data odierna dal Consiglio federale per l'applicazione di Basilea III, il progetto «too big to fail» e la riduzione dei rischi sul mercato ipotecario, che la FINMA accoglie con favore.
Da parecchio tempo la FINMA mette in guardia sui rischi che può comportare la forte crescita del mercato ipotecario per gli immobili residenziali. Non da ultimo in ragione del livello straordinariamente basso dei tassi, non si prospetta alcun indebolimento dell’elevata domanda di finanziamenti ipotecari. Inoltre, nell’ambito della propria attività di vigilanza e di verifiche dirette, la FINMA ha constatato che molte banche si spingono al limite dei propri criteri di concessione dei crediti in termini di sostenibilità del mutuante e dell’ammontare della costituzione in pegno dell’oggetto, applicando in misura crescente deroghe motivate. In questo modo viene a crearsi un nuovo segmento di beneficiari di credito per cui l’acquisto di un immobile residenziale non sarebbe possibile alle usuali condizioni di mercato. Nello specifico, se i tassi di interesse aumentano, sussiste il rischio che i mutuanti non siano più in grado di sostenere il rispettivo credito. Di conseguenza potrebbero verificarsi perdite su crediti e un abbassamento dei prezzi degli immobili. Lo scoppio di una bolla immobiliare potrebbe ripercuotersi in modo particolarmente negativo sulla stabilità finanziaria del paese.
Direttive sui requisiti minimi in materia di fondi propri e sull’ammortamento
Le direttive dell'ASB stabiliscono, da un lato, i criteri fondamentali in termini di requisiti minimi di fondi propri dei beneficiari del credito e, dall'altro, prevedono chiare disposizioni per quanto riguarda l’ammortamento che deve essere considerato nel quadro delle analisi della sostenibilità. Trattandosi di un’autodisciplina delle banche, la FINMA prevede un ampio grado di accettazione e una rapida e coscienziosa attuazione da parte di quest'ultime.
Requisiti minimi di fondi propri
In futuro i mutuanti devono disporre di almeno il 10% del valore di anticipazione dell'immobile in fondi propri che non provengano dalla costituzione in pegno o dal prelievo anticipato dell'avere del secondo pilastro. L'acquisto di un immobile tramite finanziamento ipotecario in cui il mutuante partecipa esclusivamente con i fondi della cassa pensione non soddisfa quindi più i requisiti minimi. Le nuove direttive prevedono che il beneficiario del credito disponga di una solida base finanziaria. In compenso, si riduce il rischio di mettere in pericolo il capitale di previdenza e dunque la propria rendita.
Ammortamento
Ora, entro un massimo di 20 anni, il credito ipotecario deve essere ammortizzato in ogni caso a due terzi del valore di anticipazione. Pertanto, una rinuncia all'ammortamento in attesa di un aumento del prezzo degli immobili non ottempera più ai requisiti minimi. Grazie alle prescrizioni relative all’ammortamento, l’onere creditizio si riduce obbligatoriamente e costantemente producendo effettivi positivi sulla sostenibilità a lungo termine.
La revisione dell’Ordinanza sui fondi propri fa riferimento ai nuovi standard minimi
Nel caso in cui vengano violati i nuovi requisiti minimi per i crediti ipotecari concessi dopo il 1° luglio 2012, le banche dovranno fornire un multiplo di fondi propri a copertura di tali ipoteche, aspetto che è stato ancorato nella revisione dell'Ordinanza sui fondi propri del Consiglio federale. L'ordinanza prevede inoltre un ulteriore strumento per contenere i rischi sul mercato ipotecario: se le banche finanziano il credito ipotecario per oltre l'80% del valore di anticipazione, ne consegue una copertura tramite fondi propri più elevata. Quest’ultima misura entra in vigore il 1° gennaio 2013. Inoltre, dal 1° luglio 2012, il Consiglio federale metterà a disposizione di tutte le banche un nuovo margine di capitale, che potrà essere temporaneamente attivato in modo mirato per determinati settori, come quello ipotecario.
Anche se l'obbligo di ammortamento si ripercuote direttamente sui calcoli della sostenibilità, in questo ambito centrale del finanziamento dell'abitazione di proprietà non sono ancora stati fissati standard minimi vincolanti. In ogni caso, una stima realistica della situazione finanziaria a medio termine è anche nell’interesse dei beneficiari del credito, affinché questi ultimi possano continuare a finanziare l'immobile anche nei periodi in cui i tassi sono più elevati o il reddito percepito è inferiore.
La FINMA accoglie con favore le misure
Con il pacchetto di misure in ambito ipotecario presentato in data odierna dal Consiglio federale e le direttive ASB vincolanti emanate in tale contesto è stato compiuto un importante passo avanti nell'ottica di contrastare i rischi nel mercato ipotecario. La FINMA accoglie con favore tali misure e ne auspica la rapida entrata in vigore. A medio termine, le misure porteranno a un miglioramento qualitativo dei portafogli ipotecari delle banche oppure a requisiti in materia di fondi propri maggiormente orientati al rischio. Le direttive non hanno alcun influsso diretto sui contratti creditizi in essere e sui rischi ad essi legati.
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