L’Autorità federale di vigilanza sui mercati finanziari FINMA riconosce come standard minimi gli adeguamenti dell’autodisciplina nel settore bancario per i finanziamenti ipotecari. Gli adeguamenti sono in relazione con l’attuazione degli standard di Basilea III finale in Svizzera. La FINMA monitorerà l’applicazione dei nuovi standard minimi e, all’occorrenza, adotterà misure presso i singoli istituti.
La FINMA riconosce come standard minimi gli adeguamenti dell’autodisciplina dell’Associazione Svizzera dei Banchieri nell’ambito dei finanziamenti ipotecari. Tali adeguamenti si sono resi necessari a seguito dell’introduzione degli standard di Basilea III finale in Svizzera. Nello specifico sono stati adeguati i requisiti minimi per i fondi propri e l’ammortamento come pure i requisiti qualitativi previsti dalle direttive sui pegni immobiliari. L’entrata in vigore è prevista per il 1° gennaio 2025, contestualmente all’Ordinanza sui fondi propri riveduta e all’Ordinanza della FINMA sui rischi di credito delle banche e delle società di intermediazione mobiliare.
Ponderazioni del rischio più elevate per gli oggetti a reddito
La FINMA ritiene che una correzione del mercato immobiliare e ipotecario permanga uno dei rischi principali per il mercato finanziario svizzero (cfr. Monitoraggio FINMA dei rischi 2023). Sulla base delle prove di stress, la FINMA ha individuato un elevato potenziale di perdita per gli istituti, in particolare nel finanziamento degli oggetti a reddito. Ciò è dovuto al fatto che i finanziamenti degli oggetti a reddito comportano rischi più elevati rispetto ai finanziamenti delle abitazioni di proprietà e che per molti istituti i finanziamenti degli immobili a reddito rappresentano una quota significativa del portafoglio ipotecario complessivo. In linea con gli standard di Basilea III vengono ora introdotte ponderazioni in funzione del rischio differenziate per entrambi i tipi di finanziamento. Di conseguenza, le ponderazioni in funzione del rischio degli oggetti a reddito con un valore di anticipo più elevato saranno ora notevolmente maggiori rispetto a prima.
A causa di tali esigenze più elevate in materia di fondi propri per gli oggetti a reddito, gli inasprimenti dei requisiti minimi per i fondi propri e l’ammortamento introdotti nel 2019 per gli oggetti a reddito saranno abrogati. L’inasprimento dei requisiti minimi era volto a mitigare l’accumulazione del rischio nell’ambito degli oggetti a reddito.
L’autodisciplina costituisce solamente uno standard minimo in questo ambito. Alla luce dei rischi, la FINMA raccomanda alle banche di non aumentare i limiti di anticipo degli oggetti a reddito, compresi i finanziamenti per gli oggetti dati in locazione (buy-to-let). La FINMA monitorerà le ripercussioni degli adeguamenti apportati agli standard minimi e, all’occorrenza, utilizzerà i propri strumenti di vigilanza nei singoli casi.
Aumento dei rischi di sostenibilità
La revisione delle direttive sui pegni immobiliari amplia i requisiti relativi all’indipendenza della valutazione degli oggetti e alle regole di utilizzo di modelli di valutazione, l’inclusione di committenti di abitazioni d’utilità pubblica e l’obbligo di plausibilizzare la solvibilità e la sostenibilità nel quadro di nuove valutazioni periodiche e di un monitoraggio basato sugli accadimenti. I requisiti concernenti la solvibilità e la sostenibilità permangono basati sui principi. In questo modo, le banche possono fissare i loro criteri di erogazione creditizia tenendo conto della propria propensione al rischio.
La FINMA è favorevole a tali adeguamenti, ma constata un aumento dei rischi di sostenibilità. Da un lato, la quota di ipoteche SARON è in parte aumentata, dall’altro, le banche tendono a sopravvalutare la capacità finanziaria dei mutuatari. La FINMA constata con maggiore frequenza, ad esempio, che il tasso d’interesse ipotecario calcolatorio è fissato a un livello troppo basso o il limite di sostenibilità è troppo elevato. Inoltre, diverse banche concedono una quota eccessiva di crediti in deroga alle norme bancarie interne (c.d. affari exception to policy). Ciò è in contrasto con una prassi prudente di erogazione creditizia e non s’iscrive dunque nell’ottica della regolamentazione né dell’autodisciplina del settore.
La FINMA continuerà a monitorare l’applicazione della regolamentazione basata sui principi in questo settore e, a seconda dell’evoluzione dei rischi, considererà una regolamentazione basata sulle regole.
Contatto
Patrizia Bickel, portavoce
Tel. +41 (0)31 327 93 19
patrizia.bickel@finma.ch
