Corrections sur les marchés immobilier et hypothécaire 2020

Les taux négatifs font toujours peser un risque de formation de bulle sur plusieurs catégories de placement, notamment sur le marché immobilier. En raison de la faiblesse persistante des taux d’intérêt, les investisseurs recherchent toujours des placements offrant de meilleurs rendements. Malgré l’augmentation des vacances et la baisse des loyers, ils investissent donc de plus en plus dans l’immobilier. Et ils acceptent des rendements initiaux de plus en plus bas. Ces tendances se sont prolongées de manière surprenante cette année.

La pandémie de COVID-19 accentue la pression sur le marché immobilier, notamment sur le marché partiel des immeubles de rendement (en particulier immeubles de bureaux et commerciaux), en amplifiant le déséquilibre entre l’offre et la demande. Notamment la reprise sur le marché des surfaces de bureaux a ainsi été provisoirement interrompue : les loyers baissent et il ne faut pas s’attendre à un usage accru des surfaces de bureaux en raison de l’augmentation du télétravail, ce qui engendre une pression sur les prix. Qui plus est, les prix et les loyers des surfaces de vente subissent également une pression supplémentaire en raison de l’explosion du commerce en ligne résultant de la pandémie de COVID-19.

Sans compter la baisse de l’immigration nette au premier semestre 2020. Le taux de logements vacants est actuellement de 1,72% de tous les logements (logements en propriété et locatifs), ce qui représente environ 78 800 logements. L’évolution dans le temps est représentée dans le graphique suivant. Les prix des logements en propriété ont en revanche continué d’augmenter depuis la flambée de la pandémie de COVID-19. Les biens vacants sont restés relativement constants ces dernières années. La problématique d’une offre excédentaire est moins prégnante dans ce segment.

Les conséquences d’une crise immobilière et de fortes corrections des prix pourraient être importantes, sachant que les banques, les entreprises d’assurance et les fonds immobiliers seraient pareillement touchés.

• Assureurs et banques: la FINMA a effectué des tests de résistance de banques et d’entreprises d’assurance portant sur des scénarios d’une éventuelle crise immobilière. Les résultats ont montré qu’en dehors des banques, les assurances-vie étaient particulièrement exposées à des corrections des prix de l’immobilier.
• Fonds immobiliers: les pertes d’évaluation et les sorties de fonds qui en résultent peuvent engendrer des problèmes de liquidités des fonds immobiliers. Un gating a ainsi été appliqué à des fonds immobiliers étrangers pendant la pandémie de COVID-19 en raison des fortes sorties de fonds. Les directions de fonds voulaient ainsi éviter une vente forcée de nombreuses positions du fonds à cause d’une augmentation soudaine des sorties de fonds. Contrairement à ce qui s’est passé à l’étranger, il n’y a pas eu de gating en Suisse pendant la pandémie, à une exception temporaire près.

(Extraits du Monitorage des risques 2020)