Déséquilibres dans l’immobilier de rendement 2017
En raison du niveau durablement bas des taux d’intérêt, les opportunités de rendements liés à des actifs supposés peu exposés au risque continuent de manquer pour les investisseurs, de sorte que les placements immobiliers leur paraissent toujours aussi intéressants. La hausse continue des prix des immeubles de rendement peut engendrer un déséquilibre notable car, dans le même temps, les loyers baissent et les objets vacants sont plus nombreux. Toujours aussi soutenue, l’activité de construction se traduit par une offre excédentaire qui ne peut plus être absorbée en raison du léger déclin du solde migratoire. Ces évolutions augmentent encore les risques déjà existants dans le segment des immeubles d’habitation de rendement. Dans ce contexte, il est essentiel que les établissements bancaires surveillent et gèrent activement leur portefeuille hypothécaire. De plus en plus de particuliers achètent des appartements à des fins de placement et les mettent en location (buy to let). La progression du taux de logements vacants accroît dans ce domaine le risque de location pour les propriétaires et, par conséquent et indépendamment du taux de financement par des fonds de tiers, le risque de défaut pour les banques ayant accordé les crédits correspondants. La FINMA continuera d’observer attentivement l’évolution du marché hypothécaire. L’immobilier de bureau présente lui aussi une offre excédentaire et les taux de vacance s’inscrivent à un niveau élevé, alors que les loyers diminuent. En toute logique, les prix devraient reculer simultanément. Dans l’ensemble toutefois, un besoin accru de surfaces de bureaux pourrait à nouveau se faire sentir, puisque le taux de chômage a baissé en 2017 par rapport à l’année précédente et que le nombre de places de travail vacantes a progressé.
Assouplissements dangereux dans la pratique d’octroi de crédits
Le marché hypothécaire est d’une taille et d’une importance énormes pour la Suisse. Son volume se situe nettement au-dessus de la performance économique annuelle du pays. Des normes strictes d’octroi de crédits sont donc essentielles. Comme le montrent les données historiques pour la Suisse également, un assouplissement de la pratique d’octroi de crédits ou une croissance fondée sur des principes non durables peut considérablement mettre en péril la stabilité du système bancaire en cas de corrections brutales des prix. La FINMA s’oppose ainsi à toute intention d’assouplir les normes relatives au calcul de la capacité à supporter les charges. Si une banque s’écarte systématiquement des directives de l’ASB ou si, pour certains produits ou groupes de clients, elle effectue des calculs allégés de la capacité à supporter les charges, qui ne reposent pas sur un taux hypothécaire théorique durable, elle ne respecte alors plus les critères prudentiels stricts fixés dans les standards minimaux de Bâle. De telles hypothèques doivent être couvertes par des fonds propres plus élevés. Il est permis de fixer au maximum un seul et unique taux hypothécaire théorique à long terme par catégorie d’objets (selon la définition des directives de l’ASB par exemple). Pour le déterminer, il est possible de s’appuyer sur des moyennes de valeurs à long terme. La FINMA estime qu’une adaptation fréquente du taux hypothécaire théorique à long terme (par exemple chaque trimestre) n’est pas compatible avec les directives de l’ASB. Par ailleurs, étant donné la baisse effective des taux de conversion des caisses de pensions, il convient d’accorder l’attention requise à la capacité des clients à supporter leurs charges financières de manière durable à l’âge de la retraite. Le calcul systématique de la capacité à supporter les charges doit se fonder sur l’endettement et les revenus effectifs au début de la relation de crédit.
(Extraits du rapport annuel 2017)
