Évolution du marché immobilier 2021
Sur le marché des logements en propriété, les prix immobiliers n’ont jamais augmenté aussi fortement depuis huit ans. Cela s’explique par la demande soutenue face à l’assèchement de l’offre dans ce segment. Les revenus sont restés stables, d’où l’écart croissant entre les prix des logements en propriété et les salaires. La FINMA considère la correction possible sur les marchés immobilier et hypothécaire encore comme l’un des six risques principaux.
Les banques accélèrent l’expansion du volume hypothécaire
Les banques ont réagi à la baisse des marges d’intérêt et à la pression accrue de la concurrence en améliorant leur efficience, mais avant tout en augmentant leur volume, y compris dans le domaine des prêts hypothécaires (+3,3 % par rapport à l’année dernière). Elles sont parvenues à maintenir leur part de marché des hypothèques domestiques à environ 94 %. La part de marché des assurances, restreinte par des limites dans le domaine de la fortune liée, a légèrement reculé à moins de 4 %. Lors de cette rapide augmentation du volume, la FINMA a observé une hausse des risques concernant la capacité à supporter les charges dans l’octroi de nouvelles hypothèques, en particulier dans le segment des immeubles résidentiels de rendement.
La FINMA durcit l’octroi des crédits et renforce la surveillance fondée sur des données
Au 1er janvier 2020, l’Association suisse des banquiers a renforcé l’autorégulation concernant le nantissement maximal pour les nouveaux financements d’immeubles de rendement, et ce, notamment sur demande de la FINMA. Ce renforcement a aussi réduit, durant l’année sous revue, les risques dans les portefeuilles hypothécaires des banques. La FINMA a vérifié le respect des prescriptions renforcées et a pris des mesures auprès des banques qui mettaient insuffisamment en oeuvre ces adaptations. De plus, la FINMA a vivement recommandé l’application de ces durcissements aussi dans le sous-segment des financements buy-to-let, qui n’est pas formellement inclus dans l’autorégulation. Dans le cadre de la mise en œuvre des dispositions finales de Bâle III, la FINMA s’est par ailleurs engagée pour améliorer la sensibilité au risque dans la couverture en fonds propres des hypothèques.
La FINMA a recouru à des instruments habituels de surveillance, comme les contrôles sur place et les tests de résistance, afin d’identifier chez certains assujettis des risques accrus en lien avec le marché immobilier et le marché hypothécaire. Ces deux approches ont fait en sorte que les établissements concernés introduisent des mesures de réduction des risques en matière d’octroi de crédits, de gestion des risques et dans les directives internes. Dans ce contexte, la FINMA a amélioré la surveillance fondée sur les données dans le domaine des crédits au moyen de nouveaux instruments de surveillance. Outre l’utilisation accrue de sources de données déjà existantes, elle a examiné l’usage d’informations complémentaires relatives aux portefeuilles de crédits.
(Extraits du rapport annuel 2021)
