Entwicklung am Immobilienmarkt 2020

Als Folge des anhaltenden Niedrigzinsumfelds suchten Investoren vermehrt nach Anlagen mit höheren Renditen und investierten trotz zunehmenden Leerständen und sinkenden Mieten verstärkt in Wohnrenditeliegenschaften. Bis Ende 2020 zeigte sich, dass diese Auswirkung des Niedrigzinsumfelds auf dem Immobilienmarkt stärker ausgefallen war als jener des Konjunkturabschwungs. Die zu Beginn der Corona-Krise erwartete Abkühlung des Immobilienmarktes trat somit noch nicht ein. Die Leerstände nahmen bis Mitte 2020 moderat zu, es standen zu diesem Zeitpunkt 78 800 Wohneinheiten in der Schweiz leer. Diese hohen Leerstände übten einen Preisdruck auf Renditewohnliegenschaften aus. Gleichzeitig stieg auch das Risiko, dass bei einem Zinsanstieg die Bewertungen der Liegenschaften deutlich sinken und die Belehnungsvorgaben für Fremdfinanzierungen nicht mehr eingehalten werden. Dies wiederum würde sich negativ auf die Kapitalunterlegung der Kreditgeber auswirken. Im Segment der Büro- und Verkaufsflächen erhöhte die sich abschwächende Nachfrage den Preisdruck. Die im März 2020 erfolgte Aufhebung des antizyklischen Kapitalpuffers durch den Bundesrat soll vor diesem Hintergrund nicht als Entwarnung wahrgenommen werden, sondern als kurzfristige antizyklische Kapitalmassnahme zur Abfederung der Unsicherheit der weiteren wirtschaftlichen Entwicklung.

Aufgrund der erhöhten Risikolage bei den Renditeobjekten setzt sich die FINMA seit mehreren Jahren für die Verschärfung der Kreditvergabekriterien in diesem Segment ein. 2019 anerkannte sie die entsprechend angepassten Richtlinien der Schweizerischen Bankiersvereinigung als neuen aufsichtsrechtlichen Mindeststandard. Die Verschärfungen traten am 1. Januar 2020 in Kraft und verlangen bei Finanzierungen von Renditeobjekten einen erhöhten Anteil an eigenen Mitteln des Kreditnehmers sowie eine verkürzte Amortisationsfrist. Die FINMA verfolgte im Berichtsjahr die Einhaltung der verschärften Vorgaben und die Auswirkungen auf die Hypothekarvergabe eng. Dabei richtete sie den Fokus insbesondere auf das Subsegment der Buy-to-Let-Finanzierungen, auf das die erwähnte verschärfte Selbstregulierung nicht explizit ausgedehnt worden war. Zudem setzte die FINMA ihre regulären Aufsichtsinstrumente wie Vor-Ort-Kontrollen und Stresstests ein, um erhöhte Risiken bei einzelnen Beaufsichtigten im Zusammenhang mit dem Immobilien- und Hypothekarmarkt zu erkennen und mit geeigneten Massnahmen zu senken.

(Aus dem Jahresbericht 2020)