Entwicklung am Immobilienmarkt 2021

Im Eigenheimmarkt wuchsen die Immobilienpreise so stark wie letztmals vor acht Jahren, was auf die rege Nachfrage und ein gleichzeitig ausgetrocknetes Angebot in diesem Segment zurückzuführen war. Die Einkommen blieben stabil, womit die Schere zwischen Eigenheimpreisen und Löhnen noch mehr auseinanderging. Die FINMA beurteilt eine mögliche Korrektur am Immobilien- und Hypothekarmarkt weiterhin als eines von sechs Toprisiken.

Banken beschleunigen die Ausweitung des Hypothekarvolumens

Die Banken reagierten auf sinkende Zinsmargen und erhöhten Konkurrenzdruck mit Effizienzsteigerungen, vor allem aber mit einer Volumenausweitung, auch im Hypothekargeschäft (+3,3 Prozent gegenüber dem Vorjahr). Sie konnten ihren Marktanteil von etwa 94 Prozent bei inländischen Hypotheken halten. Der Marktanteil der Versicherungen, wo Limiten im gebundenen Vermögen eindämmend wirken, sank leicht auf unter 4 Prozent. Mit der beschleunigten Volumenausweitung beobachtete die FINMA eine Zunahme der Tragbarkeitsrisiken bei der Vergabe von neuen Hypotheken, insbesondere im Wohnrenditesegment.

Die FINMA setzt verschärfte Kreditvergabe durch und stärkt datenbasierte Aufsicht

Per 1. Januar 2020 verschärfte die Bankiervereinigung die Selbstregulierung bezüglich der maximalen Belehnung von neuen Finanzierungen für Renditeobjekte – dies auch auf Hinwirken der FINMA. Diese Verschärfung minderte auch in der Berichtsperiode die Risiken in den Hypothekarportfolien der Banken. Die FINMA verfolgte die Einhaltung der verschärften Vorgaben und ergriff Massnahmen bei Banken, die diese Anpassungen nicht genügend umsetzten. Weiter empfahl die FINMA mit Nachdruck, dass die Verschärfungen auch auf das Subsegment der Buyto-Let-Finanzierungen angewendet werden, das formell nicht von der Selbstregulierung erfasst ist. Im Zuge der Umsetzung der finalen Vorgaben von «Basel III» setzte sich die FINMA zudem für eine Verbesserung der Risikosensitivität bei der Eigenmittelunterlegung von Hypotheken ein.

Die FINMA wandte reguläre Aufsichtsinstrumente wie Vor-Ort-Kontrollen und Stresstests an, um erhöhte Risiken bei einzelnen Beaufsichtigten im Zusammenhang mit dem Immobilien- und Hypothekarmarkt zu erkennen. Beide Vorgehensweisen führten dazu, dass die betroffenen Institute risikomindernde Massnahmen in der Kreditvergabe, im Risikomanagement und im internen Weisungswesen ergriffen. In diesem Zusammenhang verbesserte die FINMA die datenbasierte Aufsicht im Kreditbereich mit neuen Überwachungsinstrumenten. Neben der vermehrten Nutzung von bereits bestehenden Datenquellen prüfte sie die Nutzung zusätzlicher Informationen zu den Kreditbeständen.

(Aus dem Jahresbericht 2021)