Rischi elevati sul mercato immobiliare e ipotecario: enfasi della vigilanza sui criteri di concessione del credito e sugli istituti fortemente esposti
Nel primo trimestre il maggiore incremento, pari all’8,5% su base annua, ha riguardato il segmento delle case unifamiliari. In Svizzera, in questo segmento non è sinora stato osservato il calo dei prezzi che ha colpito altri Paesi (tra cui la Svezia). Tuttavia, verso la fine del terzo trimestre la dinamica dei prezzi è rallentata allo 6,5%. L’aumento dei tassi ipotecari e, quindi, i costi più elevati delle case unifamiliari dovrebbero ripercuotersi in misura maggiore a medio termine sulla domanda e sulla dinamica dei prezzi. Anche per gli immobili residenziali a reddito i prezzi hanno ricominciato a salire dal secondo trimestre del 2021 dopo una fase di stagnazione nel 2020. Nel terzo trimestre del 2022 l’incremento dei prezzi era pari al 6%.
Con un’espansione dei volumi pari al 3,1%, la crescita delle ipoteche erogate dalle banche è rimasta stabile rispetto al 2021. Il rialzo dei tassi ipotecari ha provocato un sensibile incremento della domanda di ipoteche vincolate a una base di tasso variabile. Le banche hanno mantenuto la loro quota di mercato1 pari al 94% circa dei prestiti ipotecari in Svizzera. La quota di mercato delle assicurazioni è ulteriormente regredita al di sotto del 3,5%. La FINMA ha nuovamente constatato elevati rischi di sostenibilità nell’erogazione di nuovi prestiti ipotecari, soprattutto nel segmento degli immobili residenziali a reddito.
Nel 2022 la FINMA ha ritenuto che una possibile correzione sul mercato immobiliare e ipotecario continui a presentare uno dei sette rischi principali per la piazza finanziaria. Ha rivolto una particolare attenzion agli istituti la cui crescita dipende in misura sostanziale dalla collaborazione con intermediari del credito. Inoltre, per identificare gli istituti outlier, sono stati effettuati da un lato stress test specifici in relazione alle ipoteche e, dall’altro, un confronto (benchmarking) dei criteri di concessione dei crediti presso importanti banche ipotecarie. Alla luce della situazione individuale di rischio e della propensione al rischio nei crediti ipotecari, presso gli istituti interessati sono state attuate misure di mitigazione, tra l’altro ordinando il versamento di fondi propri supplementari oppure raccomandando di adeguare o di abolire i supplementi esistenti in caso di attenuazione dei rischi.
La FINMA è favorevole a una dotazione di fondi propri per le ipoteche maggiormente differenziata in funzione dei rischi, così come sarà stabilito nell’Ordinanza sui fondi propri dopo l’entrata in vigore della versione finale degli standard di Basilea III. In concreto, la dotazione di fondi propri per i crediti ipotecari dovrà dipendere maggiormente dal tipo di utilizzo e dall’anticipo concesso sul pegno immobiliare finanziato. I rischi di sostenibilità non saranno tuttavia considerati in misura rilevante neppure in futuro per stabilire la dotazione di fondi propri per le ipoteche, pertanto la FINMA continuerà a seguire con estrema attenzione la loro evoluzione.
(Dal Rapporto annuale 2022)
